Une Sci peut-elle opter à l’impôt sur les sociétés ?

 

 

 

Par Me Sassi, avocat fiscaliste à Paris (www.sassi-avocats.com)

 

La grande majorité des sociétés civiles et notamment les Sci (Société Civile Immobilière) sont transparentes sur le plan fiscal ce qui signifie concrètement que les résultats dégagés par la Sci sont imposés au niveau de ses associés, qui devront alors déclarés les revenus puis payés l’impôt dont ils sont redevables.

 

La Sci n’est ainsi redevable d’aucun impôt sur les résultats qu’elle dégage.

 

Concrètement, cela signifie que dans le cadre d’une SCI dont les associés sont exclusivement des personnes physiques, les résultats dégagés par le Sci constitueront des revenus fonciers au niveau des associés et plus précisément seront un bénéfice foncier si le résultat est bénéficiaire et un déficit foncier si le résultat est déficitaire.

 

Il s’avère toutefois que dans certaines situations, et notamment dans le cadre d’un projet immobilier locatif financé par emprunt bancaire, le mode de détermination des résultats découlant des dispositions légales et fiscales de la transparence fiscale entraine souvent un bénéfice foncier sans rapport avec les revenus générés par l’investissement immobilier locatif.

 

C’est dans ce contexte que l’option à l’impôt sur les sociétés par la SCI est de nature à réduire très fortement le niveau de fiscalité globale de l’opération.

 

Une Sci peut-elle opter à l’impôt sur les sociétés ?

 

Tout d’abord, il est important de noter que l’article 239 du Code Général des Impôts (CGI) autorise expressément les sociétés civiles, et donc nécessairement les Sociétés Civile Immobilières qui sont une catégorie de société civile, à opter pour l’impôt sur les sociétés.

 

Cette possibilité d’option à l’impôt sur les sociétés est clairement une possibilité légale d’optimisation fiscale pour peu qu’elle soit utilisée à bon escient.

 

Quel est l’intérêt pour une SCI d’opter à l’impôt sur les sociétés

 

L’option pour une Sci d’opter à l’impôt sur les sociétés présente plusieurs avantages, même s’il est vrai qu’il existe également des inconvénients qu’il ne faut pas négliger.

 

S’il fallait synthétiser l’intérêt pour une SCI d’opter à l’IS, nous pourrions dire que l’option à l’IS est favorable pendant la période de constitution du patrimoine immobilier, puis devient défavorable lors de la cession du patrimoine immobilier.

 

Ainsi, et si nous devions lister les avantages de l’option à l’IS pour une SCI, nous pourrions indiquer que :

 

• Les associés n’auront à acquitter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux que sur les sommes qui leur sont effectivement versées, soit à titre de dividendes, soit à titre de rémunération s’ils occupent les fonctions de gérant
• La société doit prendre en compte, tant sur le plan fiscal que sur le plan comptable, les amortissements des immeubles détenus (de l’ordre de 3 à 4 % par an), ce qui réduit significativement le résultat dégagé par la SCI alors que même cette charge n’entraine aucun décaissement de trésorerie
• Les bénéfices mis en réserve à compter de l’option à l’impôt sur les sociétés ne sont imposables au nom des associés qu’au moment de leur distribution
• La SCI peut déduire de son résultat les rémunérations versées au gérant

 

Quel est le calendrier pour exercer l’option à l’impôt sur les sociétés ?

 

Pour éviter les effets d’aubaine, l'article 239 du CGI prévoit que la Sci qui souhaite être assujettie à l’impôt sur les sociétés doit exercer son option avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés.

 

Concrètement, cela signifie que pour une Sci dont l’exercice comptable clôture au 31 décembre, l’option pour l’impôt sur les sociétés doit être exercée avant le 31 mars de l’année au titre de laquelle l’impôt sur le sociétés sera applicable.

 

Quelles sont les formalités à effectuer pour matérialiser l’option à l’impôt sur les sociétés

 

Conformément aux dispositions de l'article 206 du CGI, la SCI qui souhaite opter pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés doit notifier cette option au service du lieu de leur principal établissement.

 

Pour être régulière et donc valable, et compte tenu des conséquences que cela peut avoir sur la fiscalité des associés de la Sci, l'option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés, c’est-à-dire dans le cadre d’une Assemblée générale.

 

Il est important de noter que l’exercice d’une option à l’impôt sur les sociétés qui serait exercé dans des conditions irrégulière, serait dénué de tout effet de telle sorte que l’administration pourrait estimer tout simplement qu’aucune option n’a été exercé.

 

Il est donc fondamental d’être très rigoureux sur les modalités d’exercice de l’option à l’impôt sur les sociétés.

 

L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est-elle irrévocable ?

 

Oui, il est fondamental de noter que l’option pour l’impôt sur les sociétés est irrévocable de telle sorte que la Sci ne pourra plus redevenir une société transparente sur le plan fiscal.

 

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