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Sci et option à l’IS (impôt sur les sociétés) – Avantages et inconvénients
La détention d’un patrimoine immobilier, qu’il soit à usage professionnel ou non, se fait souvent par l’intermédiaire d’une Sci (Société civile Immobilière).
La Sci présente en effet de nombreux avantages juridiques, mais elle peut également, dans certaines hypothèses précises, avoir de sérieux atouts en matière fiscale, notamment lorsque la SCI a recours à un emprunt bancaire pour acquérir un bien immobilier à usage locatif.
Une Sci est, en principe, transparente sur le plan fiscal
Il ressort des dispositions de l’article 8 du CGI (Code Général des Impôts) que les sociétés de personnes (et notamment les SCI), sont des sociétés transparentes sur le plan fiscal.
Cela signifie concrètement que le résultat fiscal dégagé par la Sci, qu’il s’agisse d’un bénéfice foncier ou d’un déficit foncier, est imposable (pour les bénéfices) ou imputable (pour les pertes) au niveau des associés de la Sci en fonction de leur taux de détention du capital de la Sci, ou des modalités de répartition des résultats telles que stipulées dans les statuts de la Sci.
Le montant de l’impôt éventuellement dû dépendra alors du niveau d’imposition de l’associé concerné.
De façon schématique, un contribuable dont le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu est élevé sera :
- Défavorisé si la Sci dégage un bénéfice ;
- Favorisé si la Sci constate un déficit, car celui-ci viendra en déduction du revenu imposable et par voie de conséquence du montant de l’impôt sur le revenu, et cela totalement ou partiellement en fonction de la nature du déficit foncier (intérêt d’emprunt ou non) ;
Le mode de détermination du résultat de la Sci est donc fondamental, cela d’autant plus compte tenu des spécificités applicables aux Sci quant à la détermination du résultat comptable et fiscal.
En l’occurrence, la détermination du résultat des Sci transparente fiscalement est assez simple et se résume schématiquement à la différence entre le montant des loyers et accessoires d’une part, et le montant de toutes les autres charges y compris les intérêts d’emprunt.
Cela signifie que, lorsque la Sci a souscrit un emprunt bancaire, seule la fraction des intérêts bancaires afférents aux mensualités (ou annuités) est déductible, à l’exception de la fraction relative au montant du capital remboursé.
Pour les personnes imposables à l’impôt sur le revenu (IR), et dans la mesure où la détermination du résultat de la Sci est déterminée sans prise en compte de la fraction du capital remboursé attaché aux mensualités de l’emprunt, il s’avère que les Sci qui louent le bien immobilier dont elles sont propriétaires sont souvent bénéficiaires alors même qu’elle ne dégage aucune trésorerie puisque le montant des loyers couvre au mieux la totalité des loyers.
Il s’en suit que les associés seront alors contraints de financer leur quote-part d’impôt sur le revenu découlant du résultat de la Sci, ce alors même qu’ils ne perçoivent aucune trésorerie de la Sci.
Dans ce type d’hypothèse, il est judicieux d’envisager l’hypothèse de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS) de la Sci pour quantifier les avantages fiscaux et financiers qu’elle telle option pourrait avoir.
Quelles sont les avantages pour une Sci d’opter à l’impôt sur les sociétés (IS) ?
Il ressort de l’article 206-3 du CGI (Code Général des Impôts) que les sociétés transparentes sur le plan fiscal, et donc notamment les Sci (Société civile immobilière) peuvent sur option demander leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés.
Cela aura deux conséquences très importantes, à savoir :
- L’impôt sera dû au niveau de la Sci et non plus au niveau des associés de la Sci
- Le résultat sera déterminé selon les règles applicables aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (Bic) et non plus selon les règles applicables aux revenus fonciers
Or, la détermination du résultat selon les règles relatives aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (Bic) est fondamentale puisqu’elle permettra de procéder à l’amortissement comptable et fiscal du bien immobilier.
Ainsi, la prise en compte de l’amortissement dans le cadre de la détermination du Résultat fiscal de la Sci permettra de réduire très fortement e résultat de la Sci et donc le montant de l’impôt.
En outre, ce régime fiscal permettra également la prise en compte, au titre des charges déductibles, des frais d’acquisition (montant des droits d’enregistrement, honoraires du notaire etc.) ce qui n’aurait pas été possible avec le régime des revenus fonciers.
Dans de nombreuses hypothèses, l’option pour l’impôt sur les sociétés (Is) permettra une réelle et significative économique d’impôt pendant de nombreuses années, ce qui est de nature à faciliter la réalisation de projets immobiliers.
Quels sont les inconvénients de l’option à l’impôt sur les sociétés pour une Sci
Comme souvent, les choses ne sont pas binaires, et le choix pour un régime fiscal ne peut pas présenter que des avantages.
Cela est, bien entendu, le cas dans le cadre de l’option à l’impôt sur les sociétés par une Sci.
C’est la raison pour laquelle il convient de hiérarchiser et de pondérer les avantages et les inconvénients de toutes les options fiscales qui s’offrent au contribuable, que ce soit un particulier ou une société.
En résumé de façon schématique, et dans le cadre de l’option à l’IS par une Sci :
- Les avantages sont une réduction du résultat de la Sci pendant toute la durée d’amortissement du bien immobilier, ce qui permet globalement une réduction de la fiscalité de l’opération
- Le principal inconvénient se manifestera lors de la cession du bien immobilier puisque, la plus-value sera augmentée du montant des amortissements pratiqués puis imposable à l’impôt sur les sociétés et ne pourra ainsi aucunement bénéficier des abattements applicables en matière de revenus fonciers
En tout état de cause et afin de pouvoir évaluer l’opportunité pour une Sci d’opter à l’impôt sur les sociétés, il conviendra toujours d’effectuer une simulation chiffrée, qui prendra en compte tous les paramètres financiers et fiscaux de l’opération de nature à permettre une prise de décision éclairée.
* * * *
Notre société d’Avocats en droit des affaires et en droit fiscal accompagne depuis plus de 20 ans des entreprises et des particuliers partout en France et à l’étranger dans le cadre de leur problématique juridique et fiscale, notamment patrimoniale.
Nos avocats interviennent ainsi dans tous les domaines du droit des affaires (création de sociétés, schéma d’acquisition ou de cession, achat ou vente de société, achat ou vente de fonds de commerce, rédaction de bail commercial, ingénierie juridique et/ou fiscale, etc.).
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Commentaires
Je vous remercie par avance du temps que vous pourriez me consacrer à me répondre.
Cordialement.
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